50代住宅ローンの団信はどうする？借入額の目安と返済シミュレーション

50代になると、老後の暮らしを考えて住宅の購入を検討する方も多いのではないでしょうか。しかし、50代から住宅ローンを組む場合は、返済期間や団体信用生命保険（団信）への加入など、若い世代とは異なる点に注意が必要です。この記事では、50代で住宅ローンを組むメリットや借入額の目安、返済シミュレーションについてわかりやすく解説します。

50代で住宅ローンは可能？

50代でも住宅ローンを組むのは可能です。住宅ローンには申込時や完済時の年齢に条件が設けられている場合がありますが、50代でも申し込める金融機関はあります。ただし、年齢が上がるほど返済に使える期間は短くなるため、毎月の返済額や老後の資金まで考えて借入額を決める必要があります。

50代でも住宅ローンを申し込める

住宅ローンは若い世代だけが利用できる商品ではありません。金融機関が定める年齢などの条件を満たしていれば、50代からでも申し込みができます。

ただし、住宅ローンの審査では年齢だけで判断されるわけではありません。年収や勤務先、勤続年数、現在の借り入れ、健康状態など、さまざまな情報をもとに返済能力が確認されます。

50代の場合は定年が近づいているため、現在の収入だけでなく、定年後も返済を続けられるかという点も重要です。再雇用後に収入が下がる可能性があるなら、その金額を想定して返済計画を立てたほうが安心でしょう。

また、住宅ローンでは完済時の年齢に上限が設けられているケースがあります。仮に80歳までに完済する条件であれば、55歳で借り入れる場合、返済期間は最長でも25年程度となります。

返済期間が短くなりやすい点に注意

50代から住宅ローンを利用すると、20代や30代で借りる場合より返済期間が短くなりやすい点には注意が必要です。

同じ3,000万円を借りる場合でも、35年間で返済する場合と20年間で返済する場合では、毎月の負担が大きく異なります。返済期間を短くすると支払う利息の総額を抑えやすい一方で、毎月の返済額は高くなります。

50代では子どもの大学進学や親の介護など、大きな支出が重なる場合もあるでしょう。住宅ローンだけに家計を合わせるのではなく、今後必要になるお金を含めて考えるのが大切です。

団信への加入も確認しておく

50代で住宅ローンを検討する際に確認したいのが、団体信用生命保険、いわゆる団信です。団信は住宅ローンの契約者が死亡した場合や所定の高度障害状態になった場合などに、保険金によって住宅ローンの残高が返済される仕組みです。

多くの民間金融機関では、住宅ローンを利用する条件として団信への加入を求めています。そのため、健康状態によっては希望する住宅ローンを利用できない可能性があります。

一般的な団信への加入が難しい場合には、加入条件が比較的緩やかなワイド団信を利用できる金融機関もあります。ただし、金利が上乗せされる場合があるため、返済額まで確認して選ぶのがポイントです。

50代では健康面への不安が増えやすいからこそ、借入額や金利だけで住宅ローンを選ばず、団信の保障内容や加入条件も早めに確認しておきましょう。

50代で住宅ローンを組むメリット

50代から住宅ローンを組む場合、返済期間が短くなるなどの注意点がある一方で、若い世代にはないメリットもあります。ある程度の貯蓄や収入があり、今後の生活設計も見通しやすい年代だからこそ、自分に合った住宅購入を考えやすいでしょう。

頭金を用意しやすい

50代で住宅を購入するメリットのひとつが、頭金を用意しやすい点です。20代や30代と比べて貯蓄期間が長く、まとまった資金を準備できている方もいるでしょう。

頭金を多く入れれば住宅ローンの借入額を減らせるため、毎月の返済額を抑えられます。借入額そのものが少なくなれば、支払う利息の負担を減らす効果も期待できます。

ただし、貯蓄の大半を頭金として使ってしまうのは避けたほうがよいでしょう。50代以降は老後の生活費や病気、介護などに備える資金も必要です。

住宅購入時には物件価格以外にも、税金や登記費用、住宅ローンの手数料、引っ越し費用などがかかります。手元に残す資金まで計算したうえで、無理のない範囲で頭金を決めましょう。

ライフプランに合った住宅を選びやすい

50代になると、今後の家族構成や働き方がある程度見えてくる方も多くなります。子どもの独立を控えている場合、子育てを中心とした間取りではなく、夫婦二人で暮らしやすい住宅を選ぶといった判断もしやすくなります。

老後まで住み続ける予定なら、駅や病院、スーパーなどへのアクセスも重要です。階段の少ない住宅や管理の負担が小さいマンションなど、将来の生活を想像しながら物件を選べるでしょう。

若い頃に購入した住宅が、老後にも暮らしやすいとは限りません。50代で改めて住宅を購入すれば、現在の暮らしだけではなく、10年後や20年後の生活を見据えた住まいを選べます。

収入や資産状況を把握したうえで計画を立てられる

50代は、これまでの収入や貯蓄をもとに資金計画を立てやすい年代でもあります。定年までのおおよその期間や退職金の見込み、年金を受け取り始める時期なども確認しながら、住宅ローンの返済方法を考えられます。

たとえば、定年前までは毎月一定額を返済し、退職時に残高の一部を返済するといった方法も考えられるでしょう。

ただし、退職金を住宅ローンの返済だけに使うと、老後資金が不足するおそれがあります。住宅ローンを完済できても、その後の生活費が足りなくなっては安心して暮らせません。

住宅購入に使える資金と老後のために残す資金を分けて考えられる点は、50代ならではの強みです。現在の資産を確認しながら、長く続けられる返済計画を作りましょう。

50代で住宅ローンを組むデメリット

50代から住宅ローンを組む際には、若い世代より慎重な資金計画が求められます。とくに注意したいのが、返済期間の短さと定年後の収入です。住宅を購入できる金額ではなく、老後まで無理なく返せる金額を基準に考える必要があります。

毎月の返済額が高くなりやすい

50代で住宅ローンを組む大きなデメリットは、返済期間を長く設定しにくい点です。金融機関によって完済時の年齢に上限があるため、借り入れる年齢が高くなるほど利用できる返済期間は短くなります。

返済期間が短ければ、同じ借入額でも毎月の返済額は高くなります。現役で働いている間は問題なく支払えても、定年後に収入が減ると返済が家計を圧迫するかもしれません。

ボーナス返済を利用して毎月の負担を小さくする方法もありますが、将来も同じ金額のボーナスを受け取れるとは限らないでしょう。ボーナスを前提にしすぎず、毎月の収入から返済できる金額を基準にするほうが安心です。

定年後まで返済が続く可能性がある

50歳で25年の住宅ローンを組めば、単純に考えると完済するのは75歳です。65歳で定年を迎える場合、その後も10年間は返済が続きます。

再雇用や別の仕事によって収入を得る方法はありますが、現役時代と同じ収入を維持できるとは限りません。年金生活に入ってからも住宅ローンの返済が残っていると、生活費として使える金額が少なくなります。

退職金を使って繰り上げ返済をする方法もありますが、退職金は老後の大切な資金でもあります。医療費や介護費、住宅の修繕費など、老後には予想していなかった支出が発生する可能性もあります。

健康状態によって団信に加入できない場合がある

50代になると、団信への加入も住宅ローン選びの重要なポイントになります。一般的な団信では、加入時に健康状態について告知する必要があります。病歴や現在の治療状況によっては、加入できない場合もあります。

民間の住宅ローンでは団信への加入を借り入れの条件としている場合が多いため、団信に加入できなければ住宅ローンの選択肢が限られる可能性があります。

一般的な団信への加入が難しい方は、ワイド団信を取り扱っている金融機関を確認してみましょう。また、団信への加入を必須としていない住宅ローンが選択肢になる場合もあります。

ただし、団信に加入せず住宅ローンを組む場合、契約者が亡くなったあとも住宅ローンの残高が残る可能性があります。家族の生活にも関係するため、加入できるかだけではなく、万が一の場合に残された家族が返済できるかまで考えて判断するのが大切です。

50歳で住宅ローンを組む際の借入額は？

50歳で住宅ローンを組む場合、金融機関から借りられる上限だけで借入額を決めるのはおすすめできません。定年までの期間が短いため、現在の年収だけではなく、定年後の収入や老後資金も含めて考える必要があります。毎月いくらなら無理なく返せるのかを確認し、生活に余裕を残せる借入額を決めましょう。

年収だけで借入額を決めない

住宅ローンの借入額を考える際、ひとつの目安になるのが年収です。ただし、「年収が高いから多く借りても問題ない」と考えるのは避けたほうがよいでしょう。

50歳で住宅ローンを組む場合、定年まで10～15年程度という方も少なくありません。現在は安定した収入があっても、定年や再雇用をきっかけに収入が減る可能性があります。現在の年収を基準に借入額を増やすと、定年後の返済が大きな負担になるかもしれません。

借入額を決める際は、毎月の返済額が家計に占める割合を確認しましょう。住宅ローン以外にも、固定資産税やマンションの管理費、修繕積立金など、住宅を持ち続けるための費用がかかります。

さらに、食費や光熱費、医療費などの生活費も必要です。住宅に使える金額を計算してから借入額を考えると、無理のない返済計画を立てやすくなります。

定年時の住宅ローン残高を確認する

50代の住宅ローンでは、定年を迎えた時点でいくら残っているのかを確認するのが大切です。たとえば50歳で25年ローンを組んだ場合、65歳の時点でも返済期間が10年残ります。

現役時代は問題なく返済できても、定年後に収入が減れば同じ返済額が負担になる可能性があります。そのため、借り入れる前に65歳や70歳の時点でどの程度の残高になるのかを確認しておきましょう。

退職金を使って一括返済する方法もありますが、退職金の全額を住宅ローンに使うのは注意が必要です。老後の生活費や医療費、介護費などに使えるお金が少なくなるおそれがあります。

退職金は住宅ローンを返すためのお金と決めつけず、老後に必要な資金を確保したうえで使える金額を考えましょう。

頭金を増やして借入額を抑える方法もある

貯蓄に余裕がある場合は、頭金を入れて住宅ローンの借入額を抑える方法があります。借入額が少なくなれば毎月の返済額を抑えやすくなり、支払う利息の負担も軽くできます。

ただし、頭金を増やしすぎると手元の現金が少なくなります。50代以降は病気や介護、住宅設備の故障など、急な出費が発生する可能性も考えておかなければなりません。

住宅購入後も安心して生活できるだけの貯蓄を残し、そのうえで頭金として使える金額を決めるのが基本です。購入できる住宅の価格から考えるのではなく、「老後資金を残しながら返せる金額」を基準にするとよいでしょう。

50歳で住宅ローンを組む際の返済シミュレーション

住宅ローンの負担を具体的に知るためには、借入前に返済シミュレーションを行うのがおすすめです。同じ金額を借りても、返済期間や金利によって毎月の返済額は変わります。50歳から借りる場合は毎月の金額だけではなく、定年後まで何年間返済が続くのかにも注目しましょう。

2,000万円を20年間で返済する場合

ここでは一例として、50歳で2,000万円を借り、固定金利年2.0％、元利均等返済、ボーナス返済なし、返済期間20年という条件を考えてみましょう。

この条件では、毎月の返済額は約10万1,000円となります。20年間返済すると完済時は70歳です。毎月約10万円を支払い続けるため、60歳や65歳で定年を迎える場合は、定年後にも返済が続きます。

現在の収入では月10万円を問題なく支払えるとしても、再雇用後や年金生活に入ってから同じ金額を支払えるかは別に考えなければなりません。

たとえば定年後の手取り収入が現役時代より大きく減る予定なら、借入額を減らしたり、現役時代に繰り上げ返済のための資金を準備したりする方法があります。

3,000万円を20年間で返済する場合

同じく固定金利年2.0％、元利均等返済、ボーナス返済なしで、3,000万円を20年間借りる場合を考えてみます。毎月の返済額は約15万2,000円です。

2,000万円を借りた場合と比べて、毎月の負担は約5万円増えます。年間では約60万円の差になるため、家計への影響は小さくありません。

さらに、住宅を購入すると住宅ローン以外の費用も発生します。固定資産税をはじめ、マンションなら管理費や修繕積立金、戸建てでも将来の修繕に備える資金が必要です。

毎月15万円程度の住宅ローンを返済できる収入があったとしても、住宅関連の費用を加えると負担はさらに大きくなります。住宅ローンの返済額だけを見て判断せず、住まいにかかる費用全体を確認しましょう。

返済期間を延ばす場合も老後の負担を確認する

毎月の返済額を抑える方法として、返済期間を長くする方法があります。たとえば3,000万円を固定金利年2.0％、25年間で返済する場合、毎月の返済額は約12万7,000円です。

20年返済より毎月の負担を抑えられますが、50歳から25年間返済すると完済時は75歳になります。また、返済期間が長くなるほど一般的に利息の総額も増えます。

50代では毎月の返済額を下げるだけでなく、「何歳まで住宅ローンが残るのか」という視点が欠かせません。複数の借入額や返済期間でシミュレーションを行い、現役時代と定年後の両方で無理なく支払える条件を探しましょう。

頭金なしの場合

頭金1000万円の場合

頭金2000万円の場合

住宅ローンの審査通過のためのポイント

住宅ローンの審査では、年齢だけではなく、年収や勤続年数、ほかの借り入れ、健康状態などさまざまな項目が確認されます。50代だから住宅ローンの審査に通らないとは限りませんが、完済までの期間が限られるため、返済能力を慎重に確認される可能性があります。申し込み前に自分の状況を整理しておきましょう。

ほかの借り入れを整理する

住宅ローンの審査を受ける前に、現在利用しているローンを確認しましょう。自動車ローンやカードローンなどの返済が残っていると、その返済額も含めて住宅ローンを返せるか判断されます。

可能であれば、住宅ローンを申し込む前にほかの借り入れを減らしておくとよいでしょう。ただし、無理に一括返済して貯蓄を大きく減らす必要はありません。手元の資金とのバランスを見ながら整理するのが大切です。

また、クレジットカードや各種ローンの支払いを期日までに行うなど、日頃から支払いを適切に管理しておく必要があります。

無理のない借入額を設定する

審査に通る可能性を考えるうえでも、借入額は重要です。希望する物件の価格をもとに借入額を決めるのではなく、自分の収入や返済期間に合った金額を設定しましょう。

頭金を用意できる場合は、物件価格の一部を自己資金で支払い、住宅ローンの希望額を減らす方法も考えられます。

50代の場合は定年までの期間も意識し、定年時のローン残高を確認しておくのがポイントです。審査に通る金額と安心して返済できる金額が同じとは限りません。金融機関から提示された借入可能額をそのまま借りるのではなく、自分の家計に合う金額を判断しましょう。

団信の加入条件を早めに確認する

住宅ローンの審査を考える際は、団信についても早めに調べておきましょう。多くの民間住宅ローンでは団信への加入が利用条件のひとつになっています。

団信に申し込む際は健康状態などを告知します。持病や治療歴があるからといって必ず加入できないわけではありませんが、告知内容によって判断されます。

一般的な団信への加入が難しい場合は、引受基準が比較的緩やかなワイド団信を扱う金融機関を探す方法があります。団信への加入が必須ではない住宅ローンを検討する方法も選択肢のひとつです。

ただし、保障内容や金利などの条件は商品ごとに異なります。50代では今後の健康リスクも考え、加入できるかだけで判断せず、どこまで保障されるのかも確認しましょう。

複数の金融機関を比較する

住宅ローンの審査基準や利用条件は金融機関によって異なります。ひとつの金融機関だけで判断せず、複数の商品を比較するのがおすすめです。

比較する際は金利だけを見るのではなく、申込時と完済時の年齢条件、返済期間、団信の保障内容、手数料なども確認します。50代の場合は、団信の加入条件や定年後の返済方法も重要な比較ポイントになるでしょう。

希望する住宅を購入できるかだけではなく、老後も安心して暮らせるかまで考えて住宅ローンを選ぶ必要があります。借入額や返済期間について迷った場合は、金融機関などに相談しながら、自分の収入や資産に合った返済計画を検討しましょう。

まとめ

50代でも住宅ローンを組めますが、若い世代より返済期間が短くなりやすく、定年後まで返済が続く可能性があります。借入額は現在の年収だけで決めず、定年後の収入や老後資金、住宅にかかる維持費まで考えるのが大切です。また、健康状態によっては一般的な団信への加入が難しい場合もあるため、ワイド団信なども含めて早めに確認しましょう。頭金を入れる場合も手元の資金を残し、老後の生活費まで使い切らないよう注意が必要です。審査条件や団信、金利は金融機関ごとに異なるため、複数の商品を比較し、長く無理なく返せる住宅ローンを選びましょう。